Финансы

Интервью с генеральным директором УК НВК Салаватом Халиловым

image

50% паев фонда «НВК - Городская ипотека» были приобретены негосударственными пенсионными фондами: пайщиками фонда на момент завершения первичного размещения паев стали такие организации как один из крупнейших в России Негосударственный пенсионный фонд «Благосостояние» («Российские железные дороги»), «Урало-Сибирский пенсионный фонд», ООО «Управляющая компания «РЕГИОНГАЗФИНАНС», ООО «Управляющая компания «Лидер», в управлении которой находятся активы НПФ «Кооперация» и другие.

- Салават Фаритович, разрешите сразу поздравить Вас с успешным завершением формирования фонда «НВК-Городская ипотека», под управлением УК НВК. Насколько я знаю, особый интерес к новому инвестиционному инструменту был проявлен со стороны негосударственных пенсионных фондов (НПФ)?

- Да, 14 сентября закончилось формирование. В процессе формирования фонда сразу проявились вещи, которых мы не ожидали. Мы думали, что 100% паев будем размещать по закрытой подписке, среди своих инвесторов, которые нам близки. Опыт показал, что львиную долю фонда мы разместили на свободном рынке. Честно признаться, мы этого не ожидали. Уже в первый же день крупный региональный НПФ подписался на хорошую сумму - на 10 млн. руб., то есть это был такой первый «пробный шар» с его стороны. А затем «шары» посыпались один за другим. Многие фонды заходили в наш ИЗПИФ именно как «пробный шар».

Потому что все понимают, что инструмент новый, инструмент сравним по надежности с государственными ценными бумагами, что по доходности он выше, чем ГЦБ. Единственный вопрос, который у них возникает - это ликвидность. Поэтому мы сейчас предлагаем два варианта. Вариант первый - это оперативная ликвидность, которая будет поддерживаться на ММВБ, начиная с октября этого года. Второй вариант – это ежегодные оферты. Наши партнеры готовы подписывать ежегодные оферты на выкуп паев у пайщиков. Эти два предложения сняли вопросы инвесторов относительно ликвидности, в результате чего интерес к нашим паям резко вырос.

В итоге более 50% паев фонда «НВК - Городская ипотека» были приобретены негосударственными пенсионными фондами: пайщиками фонда на момент завершения первичного размещения паев стали такие организации как один из крупнейших в России Негосударственный пенсионный фонд «Благосостояние» («Российские железные дороги»), «Урало-Сибирский пенсионный фонд», ООО «Управляющая компания «РЕГИОНГАЗФИНАНС», ООО «Управляющая компания «Лидер», в управлении которой находятся активы НПФ «Кооперация» и другие. В тоже время в фонде нет ни одного инвестора, чья доля превышала бы 50% от общего количества паев, что положительно сказывается на интересах миноритарных пайщиков.

-Давайте в двух словах напомним собственно о параметрах ИПИФ «НВК-Городская ипотека».

-Это один из первых в России, ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов. Стоимость имущества фонда - 150 млн. рублей. ИЗПИФ «НВК - Городская ипотека» является совместным проектом АКБ «Городской ипотечный банк» и ООО «Управляющая компания «НВК».

Доходность фонда будет обеспечена сформированным АКБ «Городской ипотечный банк» пулом закладных, средняя доходность которых составляет 14,97% годовых.

В ближайшие несколько недель, как я уже говорил, будет осуществлен вывод паев фонда на Московскую межбанковскую валютную биржу, где, через вторичные торги, их смогут приобретать любые потенциальные инвесторы, как физические, так и юридические лица. Стоимость одного пая на момент первичного размещения, составляет десять тысяч рублей.

-Будете развивать успех?

Мы не ожидали, что такой интерес проявят региональные негосударственные фонды. Региональные фонды стали подтягиваться потому, что для них это выход из ситуации. Потому что во многих регионах есть заинтересованность в развитии региональной ипотечной системы, а ипотечные ПИФы являются единственным средством выхода из ситуации. Мы много ездим по регионам, общаемся с региональными ипотечными банками, с региональными администрациями, и тут возникают региональные негосударственные пенсионные фонды, которые готовы быть инвесторами на рынке. Последнее соглашение, которое у нас подписано - с НПФ «Стратегия», это город Пермь.

Мы видим перспективы развития этого направления в создании региональных и корпоративных ипотечных программ. Управляющая компания «НВК» в ближайшее время планирует сформировать еще два ипотечных фонда: региональный фонд совместно с одним из крупнейших региональных НПФ и фонд на основе закладных, оформленных региональными операторами АИЖК.

- А есть ли среди инвесторов вашего ипотечного фонда физические лица?

- Да, ведь ипотека – понятный сегмент, а для инвесторов это довольно таки надежные вложения.

- Давайте обсудим «обратную сторону» ипотечного фонда, то есть собственно его наполнение активами. Недавно Вы сообщили о подписании соглашения с «Городским ипотечным банком». Пул закладных, который был сформирован, он как бы уже ждет Вас?

- Да, пул закладных, который мы примем внутрь нашего фонда, он уже готов. Мы сейчас находимся в стадии просмотра и перепроверки закладных.

- А как будет затем осуществляться обслуживание?

- Обслуживание остается в «Городском ипотечном банке», и он остается оператором по приему платежей по этим закладным. Так что здесь ничего не меняется для наших заемщиков. Они как ходили в кассу «Городского ипотечного банка», так и будут ходить дальше.

- Салават Фаритович, вот Вы уже упомянули о соглашении с НПФ «Стратегия» в Перми. Насколько известно этот фонд очень активно ведет и строительство жилья. Там речь будет идти только об ипотечном фонде или еще, возможно, о фонде недвижимости?

- Пока мы с коллегой Петром Пьянковым ведем разговор только об ипотечном фонде. То есть их интересует ипотечный фонд как инструмент по реинвестированию ипотеки. Пока о ПИФе недвижимости разговора нет, но если они пожелают, то мы готовы.

- Там ведь есть местные УК, например, «Витус».

- Там есть местные УК, но я думаю, что мы сейчас единственные на рынке, кто этой темой занимается наиболее плотно.

- Еще такой вопрос. У вас было подписано соглашение с АИЖК, тоже на предмет возможного сотрудничества в плане ипотечного фонда. Насколько известно, АИЖК первую сделку уже реализует с УК «Ямал». Вы упомянули, что тоже будете в этом направлении двигаться?

- Мы пришли к рабочему разговору с АИЖК и сейчас ведем переговоры. Я думаю, что до конца этого года АИЖК разместит только первый пул среди УК. Это будет в «Ямале» на 1 млрд. руб. Я думаю, что мы в начале следующего года вновь начнем переходить к конкретике, а пока начнем работать с региональными операторами, при этом АИЖК нас готово поддержать.

У нас сейчас активно ведутся переговоры со многими региональными операторами. Нам кажется, что это тема, которую нужно прорабатывать, потому что одно дело брать в АИЖК закладные, другое дело брать закладные уже на территориях. И здесь возникает тот вопрос, о котором мы сейчас начали много говорить. Это вопрос, связанный с тем, что нам разрешено покупать закладные, образованные на основе договоров кредита, но не на основе договоров займа. А сейчас многие региональные операторы готовы предложить нам закладные на основе договоров займа, но мы не можем их сейчас покупать. Поэтому сейчас основная наша задача – подвинуть наших законодателей на предмет того, чтобы нам разрешили брать закладные, образованные на основе договоров займа. Тогда с региональными операторами будет легче разговаривать, потому что у них основная масса – это договора займа.

- Вы входите в рабочую группу при экспертном совете при Совете Федерации по рынку доступного жилья. Что там сейчас интересного происходит?

- Сейчас только закончились каникулы. Но я думаю, что этот процесс, уже в сентябре будет активизирован. Потому что есть решение правительства о том, чтобы рынок доступного жилья сделать более доступным для россиян. Здесь очень много будет региональных программ, таких, когда есть администрация, есть предприятие и есть мы, кто может сшить эту схему воедино.

- Летом проходил круглый стол в Думе. Депутат Анатолий Аксаков выступил с инициативой по поводу законопроекта о допуске пенсионных накоплений на рынок ипотечных фондов. Ваше мнение по поводу перспектив этого законопроекта, все-таки с трудом будет проходить или есть шансы?

- Мы тоже выступали на этом же круглом столе, мы тоже были одними из апологетов этой идеи, потому что, по моему мнению, пенсионные накопления должны быть вложены именно в реальный сектор, то есть в ипотеку, в жилье, в строительство. А мне кажется, что срок принятия этих поправок 1,5 – 2 года. Опыт подсказывает, что быстрее, наверное, не получится. Но я думаю, что коллега Анатолий Аксаков сделал первый шаг, дальше надо просто поддавливать, поддавливать, поддавливать. Мы планируем в октябре-ноябре провести несколько таких мероприятий, куда Вас приглашаем, приглашаем все заинтересованные стороны. Я думаю, что пока на рынке нет нормальных ипотечных ценных бумаг, а пока их нет, мы будем делать все для того, чтобы направить пенсионные накопления в ипотечные паи. Такой метод нам позволит дать надежные, доходные, ликвидные вложения, что и необходимо для пенсионных накоплений.

-А как насчет страховых резервов?

-Недавно вышел приказ Минфина, который обязывает страховщиков самим или через управляющие компании соответствующим образом инвестировать страховые резервы. В число разрешенных активов вошли жилищные сертификаты, ипотечные ценные бумаги, недвижимость, паи ПИФов. Но вот в требованиях дополнительно указывается, что паи могут быть только открытых и интервальных ПИФов, но не закрытых. Не буду касаться фондов недвижимости, но ипотечные фонды. которые формируются как закрытые – это интересный инструмент для страховщиков. Считаю, что Министерство финансов должно дополнительно рассмотреть этот вопрос.

О перспективах инвестиций страховых резервов в ипотечные ПИФы я буду делать доклад на конференции 22 сентября «Новые аспекты деятельности страховых компаний в России», который проводится в Москве. FundsHub.ru, по моему, является ее информационным спонсором. Там и обсудим этот вопрос.

- НВК анонсировало создание и паевого фонда недвижимости «НВК-Сити» совместно с группой «Союз». Пару слов об этом проекте?

- Этот проект приостановлен, так как, по нашему, проект, который предлагается компанией «Союз», на сегодняшний день не является самым доходным, самым выгодным. С нашей точки зрения можно найти проекты и лучше. Поэтому мы сейчас находимся в стадии рассмотрения всех возможных объектов инвестирования, и готовы рассмотреть любой другой проект на подобном рынке.

- Ваши акционеры и акционеры ваших акционеров очень активны на рынке недвижимости, одни из самых активных игроков. Совместно с ними не планируется никаких проектов именно с использованием инструмента закрытых фондов?

- Мы ведем переговоры, но опять же возникает проблема, связанная с налогообложением ЗПИФН. Пока не будет конкретики по налогообложению, пока точно не будет решен вопрос по НДС, пока не будет решен вопрос по налогу на имущество, я думаю, что пока вот эти вопросы не будут решены, не будет каких-то широких шагов. Поэтому мы бы хотели быстрейшего решения этого вопроса. Мы знаем, что в сообществе этот вопрос давно муссируется и очень важно, чтобы вопрос с НДС был решен, и с налогом на имущество. Если это будет решено, то я думаю, что мы станем одними из подрядчиков наших акционеров.

- В принципе это достаточно новое направление, раньше финансовые компании не работали напрямую с недвижимостью, с ипотекой. Как вопрос с кадрами решается?

- Как всегда. Мы стараемся максимально плотно общаться со всеми операторами. Вы видите, наши контакты обширны, начиная от региональных операторов АИЖК и заканчивая строителями, подрядчиками. Поэтому каждый наш контакт позволяет знакомиться с людьми. А сейчас моя компания состоит как бы из нескольких групп: это группа фондовиков – это бэк-офис, это люди, кто прошел фондовый рынок, начиная с ваучеров. И люди, которые прошли рынок недвижимости, то есть те, кто строил, те, кто оценивал, те, кто пробивал все эти ИРД и прочее, прочее. Поэтому сегодня компания меняется вслед за изменением жизни. Приходится делать такую синергию из разных специалистов.

- А сами для себя Вы вопрос с недвижимостью решили?

- Только что завершил процесс получения ипотечного кредита в одном из ведущих банков. Я решил пройти все этапы: от роли заемщика до роли «секъюритизатора». Тем более что мой случай был довольно сложным. Поэтому пришлось «попотеть» (смеется). Но ничего, теперь точно могу сказать, что весь процесс знаю досконально. Ипотека – дело перспективное!

comments powered by Disqus