Рынок

А вы можете приобрести квартиру в Москве?

image

Московский рынок жилья сдерживается в первую очередь муниципальным бюрократическим аппаратом.

Россия входит в пятерку стран, где местным жителям приобрести собственное жилье труднее всего. Этому есть всего две причины: высокая стоимость квадратных метров и низкий уровень доходов населения. Девелоперы объясняют заоблачные цены дорогой землей, сложностями при согласовании рабочей документации и длительными сроками реализации проектов. При этом эксперты считают, что в «недоступности» жилплощади виновны отнюдь не застройщики.

Нереальные цены

Покупку однокомнатной квартиры эконом-класса на вторичном рынке могут позволить себе очень немногие. Что уж говорить о бизнес классе и «элитке». Государство регулярно декларирует, что стоимость обычного «квадрата» не должна превышать 30 000 рублей. Однако для девелоперов это непозволительная роскошь. «Мы не можем заниматься строительством жилых домов себе в убыток. Нам надо на этом как-то зарабатывать и развиваться», — оправдывается один из застройщиков.

Все знают, что чем дешевле товар, тем больше на него спрос. Но почему тогда девелоперы устанавливают такие заоблачные цены на квартиры? В компании «Инком-Недвижимость» высокую стоимость жилья объясняют высокой стоимостью земли, долгими сроками строительных работ и прочими факторами. Например, строительство одного метра в панельном доме в Подмосковье сейчас обойдется застройщику примерно в $1,2 тыс., в монолитном — $1,5 тыс. В Москве данный показатель составляет сегодня $1,5 тыс. для панели и $2 тыс. для монолита.

«В условиях экономической и политической нестабильности каждый бизнесмен желает выжать максимум прибыли от реализации проекта. Российский бизнес не работает на долгосрочную перспективу, в отличие от Америки и стран Старого Света. Отсюда и более дорогая недвижимость», — объясняет директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. По словам эксперта, 3-х комнатная квартира в Ницце с видом на море, площадью 60 кв. м. в настоящий момент выставлена в продажу за 6,1 млн рублей. И столько же стоит приобрести двухкомнатную квартиру в 5-ти этажном панельном доме, рядом с метро Водный стадион, площадью 43 кв. м.

Низкие доходы

По мнению ряда экспертов, сложность в приобретении жилья для наших соотечественников состоит не в том, что оно такое дорогое, а в том, что доходы населения слишком низкие. Во многих городах мира жилье тоже стоит недешево. «Сравнивать стоимость жилья в Москве можно только с крупнейшими культурными, финансовыми, политическими центрами, например, с Лондоном, Нью-Йорком, Парижем и т. д. Цены на Манхэттене или сопоставимы, или выше московских. А если взять жилье в Анапе, то цены будут сопоставимы с болгарскими, черногорскими, или турецкими», — рассказывает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль-DPM».

«Однако ни для англичан, ни для американцев, ни для японцев приобретение жилья не превращается в такую проблему, как для россиян. Для сравнения: средний доход норвежца составляет $4 900 в месяц, американца — $3 940 в месяц, россиянина — 15 930 рублей или $530 в месяц. Если сравнивать доходы жителей крупных городов, то среднемесячный доход жителя Нью-Йорка составляет $4 235 в месяц, в то время как на москвича приходится 44,1 тыс. рублей или $1 470 в месяц», — разводит руками Александр Зиминский, директор департамента продаж компании Penny Lane Realty. По его подсчетам, ежемесячный доход среднего россиянина примерно в 7,5 раз меньше дохода американца и в 9 раз меньше, чем у норвежца. При этом, помимо низких зарплат, в России еще высокие ставки по ипотечным кредитам. В той же Норвегии ставки составляют около 3%, в США — около 6%, а в России — 10—13%.

Но даже при таких непосильных ставках ипотека продолжает оставаться единственным возможным способом покупки квартиры. В 2010 году многие банки приняли ряд мер, чтобы сделать ее более доступной. Игроки финансового сектора стали активнее кредитовать заемщиков и относиться к ним более лояльно, снижая процентные ставки и уменьшая размеры первоначального взноса. «Также появились новые ипотечные программы. К примеру, Сбербанк теперь делает альтернативные сделки и рассматривает доход потенциальных заемщиков не только по форме 2НДФЛ, но и по форме банка. Сегодня многие игроки финансового сектора возобновили работу с новостройками», — говорят в «Инком-Недвижимость».

Только для VIP

Недавно компания EVANS опубликовала рейтинг стран, покупка квартир и домов в которых для местных жителей является недостижимой мечтой или, напротив, реальной возможностью. Согласно этому исследованию, Россия входит в пятерку государств, где приобрести собственное жилье труднее всего. В качестве метода расчета использовалось соотношение стоимости недвижимости к доходам населения. В результате эксперты вычислили главный показатель доступности жилья: число лет, в течение которых нужно откладывать на приобретение дома весь годовой доход, не тратя ничего на еду, одежду и другие жизненные потребности.

В двадцатку стран с самой доступной для местных жителей недвижимостью также вошли Германия — 4,4 года; Гондурас — 4,7; Бангладеш — 5,03; ЮАР — 5,1; Кипр — 5,13; Австрия — 5,2; Швейцария — 5,4; Турция — 5,6; Бахрейн — 5,7; Эквадор — 5,8; Канада — 6,2; Финляндия — 6,2; Бразилия — 6,3; Австралия — 6,3 и Нидерланды — 6,5 лет.

Аналитики уверены, что в России более доступной стоимость может стать только при условии снятия множества административных барьеров и при этом наличия достаточного количества земли под застройку. «Строительство жилья в России, особенно в Москве, сильно забюрократизировано. Это одна из наиболее непрозрачных и «взяткоемких» сфер. Стандартная панельная 16-этажная башня строится за полгода, монолитный дом — за год. Собирать разрешения и согласования для строительства нужно два года. При этом девелоперу нужно посетить порядка 40 инстанций, получить около 270 подписей. Стоимость многих из этих подписей исчисляется десятками тысяч долларов», — уточняет Александр Зиминский. То есть реально доступным жилье без помощи чиновников может так и не стать, даже в долгосрочной перспективе. Ведь девелоперы — это бизнесмены. Их главная цель — получать прибыль. А о доступности жилья должно заботиться государство.
comments powered by Disqus